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从经营分歧闹分家,到“监管账户资金挪用”扯皮互撕,致使项目停工。河南郑州市永威与金桥的这场“爱恨情仇”已经持续了数月。

随着项目各笔贷款偿还期限日益临近,合作开发另一项目北龙湖保证金利息和滞纳金与日俱增,不断推高的舆论声浪让区政府专班组、金桥、永威、业主方牵扯其中。

5月26日,郑州市永威金桥西棠的业主李雨(化名)向焦点财经爆料,自己所购买的项目于2021年12月停工,在高新区房管局牵头下,双方达成一致于3月28日复工,复工后,工程进展缓慢。

“项目只有一期,总共16栋住宅楼,1栋商业配套。住宅共2515户(套),已售出2000左右,剩余500左右,算是概数。目前商业还没有出售,也处于停工中,只有一个地基。”

李雨告诉焦点财经,截至2022年3月份,项目基本完成12栋,还有4栋未封顶。春节后项目基本陆续停工状态,3月份彻底停工。3月中下旬,政府迫于舆论压力及郑州颁布政策切入,高新区成立“专班组”,目前复工人数不到20个人,正在做剩余住宅封顶,即业主口中所谓的“表演式”复工。

“谈判双方在对等的基础上进行,永威方态度还算积极,金桥方则回复:需要回去汇报。致使近2个月,项目进展商讨没有任何实质性进展。按照合同项目将于2023年底交房,如果现在能解决问题,交房延期也是7个月往后的事情了。”

业主所认同的逻辑是,目前西棠楼盘的问题不是天灾,而是人祸。其实项目不缺钱,完全是人为因素。

连环开发局暗藏“隐雷”

周三(5月25日)本是永威金桥西棠例行沟通会,参与人员包括业主、政府、施工方、开发商(永威及金桥),但是业主告诉焦点财经当日的沟通会取消了。与此同时,5月25日也是高创(项目总包之一)4.25 亿贷款到期日,是否能按时还款,永威方及业主方告诉焦点财经:“并不清楚”。

“如果高创的贷款不能按时还款,高创将直接被纳入征信黑名单,西棠项目将彻底停工,连‘表演式复工’都不会再有了。”某位郑州资深媒体人曾撰文写道。

公开资料显示,永威金桥西棠位于郑州市高新区科学大道春藤路交汇处西北角,与郑州大学一路之隔,为金桥集团永威置业联合开发项目,项目占地133亩,建筑46万方,2020年8月开盘,成交价区间在1.6-2万/㎡。

项目停止不前的原因是资金问题。业主告诉焦点财经据永威金桥西棠官方输出的消息是,自2020年8月开盘以来,1年来累计销售42.7亿元,预售款按照正常路径是在监管账户,3月26号业主要求查询监管账户,资金只有1.4亿,在4月初付给总包工程款3000万,剩余9000万,昨日(5月25日)又支付工程款2000万。预收款去哪里了?何时能回到监管账户?成为多次协商座谈会的议题。

此外,该项目更是牵扯出更加错综复杂的资金以及利益纠纷。

在郑州永威因高质量交付一直备受市场追捧,金桥则并不擅长地产开发。永威有品牌,金桥置业有土地获取途径,就像其他强强联合的房企“联姻”一样,两者一拍即合。

2020年2月23日,永威置业与金桥置业成立合资公司——郑州金威实业有限公司(以下简称“郑州金威实业”),共同开发郑州高新区永威金桥西棠项目。业主称,当初只知道永威开发,并不知道有金桥的存在。

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图:业主提供

公开市场资料显示,2020年6月,郑州金威实业以起始价127681万元拿下原郑州锅炉厂的改造地块,也就是现在的西棠项目所在地,出让面积88813.6㎡(133.22亩),楼面价为3594.07元/㎡。

穿投股权可发现,郑州金桥置业有限公司(以下简称“金桥置业”)与永威置业集团有限公司(以下简称“永威置业”)分别持股51.00%、49.00%,金桥为大股东,享有更多话语权;另据企查查显示,金桥置业成立时间为2017年年4月5日,法定代表人为崔长虹,金桥置业大股东也是崔长虹,持股90%,另一股东为刘俊丽,持股10%。永威置业股东分别为李红建、刘炎军,分别持股60%、40%,李伟为执行董事。

永威东棠名气在先,一句“十年东棠,终见西棠”的文案受到众多购房者的青睐。双方合作协议约定:项目公司所有收支账户由双方共同监管,由永威负责操盘并负责后续物业服务。永威品质的加持不仅让项目比同区位楼盘溢价高出了3000—4000元/㎡,项目销售速度还很快。

盈利可观,合作契合,让永威及金桥方想要乘胜追击,决定再次合作北龙湖项目,而此次合作方更是扩展了启迪、翔东置业另外两家公司,四家于2021年5月21日注册成立河南一帆城市运营管理有限公司,法定代表人为谭伟。

2021年6月3日,河南一帆城市运营管理有限公司(以下简称“河南一帆”)拿下北龙湖地块,即郑州北龙湖郑政东出〔2020〕17号(网)、郑政东出〔2021〕7号(网)两幅地块,两幅地块成交价格为34.68亿元。

河南一帆股东分别为河南清控科技城有限公司(崔红旗方)、郑州郑西永威实业有限公司(永威方)、河南启迪科技城发展有限公司、河南翔东置业有限公司,分别持股30%、30%、30%、10%。

只是,2021年房地产市场急转日下,加上洪灾及房企融资困境,高新区西棠项目停工,北龙湖项目还没能开建,双方便开始上演撕逼大戏,而业主维权同步加码。

今年3月初,因合作分歧永威和金桥分家,项目要变成“金桥西棠”,令业主无法接受。3月26日左右,业主维权,高新区政府介入此事。之后,项目更被爆出销售回款被挪用到了北龙湖项目。

利用某一项目的销售款用于下一项目的土地从而实现滚动开发,曾是房地产行业的潜规则,但是为避免项目烂尾,各省市曾加强预售资金监管,化解项目烂尾风险,但是预售监管资金被挪用仍屡禁不止。

西棠项目的预售资金到底去哪里了?从西棠总包之一高创建工股份有限公司提交给住建局的《情况反映材料》中有所呈现。项目开建之时,因永威置业和金桥置业联合开发需要大量资金,经过协商,银行资信良好的高创作为贷款主体贷款了5个亿,用于项目工程建设,因为偿还7500万,尚有4.25亿元贷款。

因为贷款即将逾期,4月19日,高创就曾将问题反映给住建局,矛头直指永威方将西棠销售回款11个亿挪用至北龙湖项目,最终,挪用事件在后续的沟通会中被澄清,挪用资金的为大股东金桥,永威方在北龙湖项目资金投入为贷款及自有资金加持。

根据业主向焦点财经提供的资料(永威、金桥、区政府等在场确认)显示,截至4月30日,西棠总销售回款33.7909亿元,加上贷款余额6.126亿元,共39.9169亿元。几十亿的资金,还称没有资金复工,这是业主一直感到疑惑的地方。

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除了客观的销售额之外,贷款及挪用的资金去向成为该事件的交织点。

为了启动西棠项目,金桥及永威共贷款6.126亿元,其中,高创贷款4.25亿元(2022年5月25日到期)、郑州锅炉电器有限公司贷款1.876亿元,承诺以项目销售回款归还贷款,然而,贷款于2022年4月26日到期,尚有4.25亿需归还,目前贷款展期到2022年5月25日。

郑州锅炉电器有限公司1.876亿的剩余贷款担保人为崔红旗、崔鹏飞,金威公司承担连带担保责任;金威项目开发贷11亿,用的是永威集团的额度,该笔贷款的担保人是永威置业、李伟、崔红旗、李玲玲,用于北龙湖地块,并非西棠项目销售款。担保抵押总额共计17.126亿,抵押物包括西棠的在建房产和其他资产。

根据商议的解说图片显示,就目前来看,项目至交付后所需资金约23.93亿元,目前现金流-6.126亿元。

缺少开发资金,体量并不是太大的西棠项目,不仅承担着17亿的贷款,还被大股东提前抽走10几个亿的销售款,风险可想而知,而如何拿回预售资金成为了一大争议点,与此同时,牵扯其中的北龙湖项目更是环环相扣,很难解套。

四方会谈

根据业主统计,目前项目购房者博士占86人,硕士266人,本科及以上学历占80%以上,十分吻合郑州市人才引进计划,所以在维权时,业主也借助这一政策呼吁政府加以重视。而在项目宣传前提,“高知的主场”也成为项目的主打点,讽刺的是,人才却成了被收割的“韭菜”。

5月18日,管委会、房管局相关领导、相关经侦人员以及永威集团董事长李伟、执行董事长李玲玲、总裁朱晖、副总裁李建红均如期到场,而金桥崔红旗并未露面。

在进入议事阶段前,政府专班公开了此前的调查结果,特别是对于媒体和公众最近热议的北龙湖两宗地股权、资金图的情况,政府专班应予以公示。

专班组的表态是,“所有销售资金应该全在西棠上。最终的结果需要以相关部门的调查为准。我们目前看到的差额部分,要求全额会到监管账户上。”

与此同时,永威表达了诚意,其曾多次提出:不会退出西棠项目,提出2个方案:第一:两家继续合作,根据西棠股权再注资。第二:金桥退股,永威买下金桥股权,但是对于资金两者并没有谈拢。如果西棠股东双方不能继续追加投资,西棠项目工程的推进就只能寄希望北龙湖地块的退款。

“西棠账户巅峰时候有20多亿,只是想着拿这些钱拿一块好地,毕竟钱放着。所以我们同意了。”对于投资开发北龙湖项目,永威方在座谈会上如此解释。

某位永威工作人员则告诉焦点财经:“一开始合作,金桥称他出资金和地,他是大股东,永威只负责操盘。结果是,总包之一高创去贷款。我们想退出北龙湖地块,让退,但不还钱,想用我们和西棠的钱,保住金桥在北龙湖的股权。”

业主方则告诉焦点财经,金桥方是解决这一事件的根本所在。最简单方式是,金桥方把挪用到北龙湖10多亿返回西棠项目,就可以正常全面复工,但是,现在实控人崔红旗迟迟不出面,所以,没钱什么也干不了。

根据目前资料来看,金桥方曾在5月16日提出解决方案,永威如果退出北龙湖项目需支付本金+利息,同意启迪和清控将股权质押给中国电建,17.15亿元银行贷款由金桥解决,西棠投入北龙湖21.115亿元,剩余4亿回西棠。

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图:业主提供

业主与永威则认为,必须先归还西棠项目资金,而不是继续索取。西棠项目情况紧迫,无法等待“股权质押和60个工作日”的手续,西棠项目急需资金,2515户业主需要高品质交付。西棠和北龙湖问题不可能同时解决,两者存在因果关系,应该首先考虑0溢价转让北龙湖,先解决北龙湖退款,是解决西棠问题的首要条件。

专班组的意见则是,如果按照双方谈的60日内,金桥方的方法,是不认可的,应该先解决西棠的问题,因为北龙湖的争议纠纷和西棠复工没有冲突。目前计划一共需要20多个亿,但是不应该停工在这等着,现在只需要两三个亿就可以复工。

针对此事,焦点财经并没有成功联系到金桥方,金桥方曾在会上表示,只是因为前面的问题比较多,需要一点点解决。完全理解业主的心情,但是事情确实需要时间。

一位郑州资深地产从业人员则对焦点财经表示,截止目前,并没有发现永威及金桥双方间有任何故意陷害或强取豪夺的低劣手段和办法。从市场经济规则及法律层面,都是合规的,如果大股东抽调资金有问题,合营项目都是这样的操作流程。

双方的争议点在于,永威认为,如果没有永威西棠不可能卖那么好,卖得那么贵,所以,金桥需要给永威更多的让渡。永威希望金桥把永威北龙湖地块那部分出让金退回永威,或退回到西棠项目建设,以尽早交付达到退出条款,从而永威解套。而金桥认为,北龙湖地块已经被套牢,自身也没有更多融资能力。所以不同意永威退出,在此基础上,永威的利益点与西棠业主保持了一致性。

反观北龙湖项目目前的出资情况来看 ,在北龙湖项目摘地时,4家股东的出资情况并非按照股权占比。

“河南清控(金桥方)自有资金出资为0,金桥方主导挪用西棠10.1115亿元,永威授信贷款注入11亿元加上自有资金出资5.75亿元,共计16.75亿元(不含从西棠转入的10.115亿销售款),翔动自有资金出资3.99亿元,启迪自由资金出资0.3亿元。”这是目前座谈会达成的共识。

就目前来看,永威一方、翔东置业向北龙湖转入金额已远超出持股比例应有的出资额;河南清空未达到持股比例应有的出资额,河南清控出资则为0。但是崔红旗多次在不同场合声称,钱属于他本人出的资,永威甚至一度被排除在他与电建的谈判桌外。但业主及永威的看法是,从西棠项目挪用的10.115亿销售额,经过不同渠道辗转进入一帆公司,已算是清控的自有资本

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图:业主提供

此外,据永威方在座谈会上表示:北龙湖项目33个亿一年多利息3.6亿,还有4亿未缴纳土地款的滞纳金1.5亿,项目未开始已经有5个多亿的支出。这也让北龙湖项目成为了一个“烫手山芋”。

如果说解铃还须系铃人,解决西棠项目资金的问题,需要首先梳理好北龙湖事件。业主的想法是,有钱占股,没钱退股。钱回到西棠,用于建设。

“永威项目品质非常高,堪比绿城在杭州的影响力。虽然企业规模小,但是品质做足了,但地产项目主要还是地段。在地产下行周期,远郊项目卖不动也成为不得不面对的现实。业主都是冲着永威购买的房子。”

郑州当地某位熟知该事件的业内人士则告诉焦点财经,化解问题其实可以引入第三方资金,但如果第三方资金进入,一定会按现有行情低估北龙湖土地估值,这双方也都不愿意承担此部分损失,所以僵住了,住建局希望调和但目前看来有点难。

高溢价买了个“坑”

律师:视情况提起相关诉讼

李雨向焦点财经透露,自己于2021年6月购买了该项目,当时的价格是近1.7万/平米,而且是毛坯,当时周边品牌房企保利楼盘精装房才1.5万/平米。之所以不惜高出市场价3000—4000元/平方米的价格来购买是因为看中了永威的高品质,还有双地铁及周边高院校林立的地段优势。

“没有退路,也没有选择了,孩子等着要上学,每月将近1万房贷,还租房,最后房子拿不到住不进去,借的钱也不知道什么时候能还上,说多了,都是泪。”

针对预售资金被腾挪的事宜,北京金诉律师事务所主任王玉臣律师在接受焦点财经采访时表示,不论股东是否发生变化,开发商主体是不变的。作为开发商必须遵守和购房人之间的商品房买卖合同,必须遵守商品房预售资金的相关规定,否则既违约又违规,应当承担相应的违约责任,及违规法律责任。

其次,开发商合作很常见,但是股东亦没有权利挪用项目的商品房预售房款。根据相关法律规定,商品房预售资金只能用于这个项目的开发建设,不得挪作他用。只有当项目彻底完工后才能用到别的地方。

王玉臣指出,挪用预售资金一般有两种方式,第一种是开发商在收取预售房款的时候,所提供的就不是专门的监管账户。比如收取首付款的时候,比如银行放贷的时候。第二种是通过虚报工程进度等方式挪用监管账户的资金。遇到开发商挪用预售资金,首先需要核实清楚究竟是哪种方式挪用的,然后有针对性地采取法律手段,依法追责。

“有时候不仅仅涉及开发商自身的问题,股东的问题,甚至还可能涉及银行、监管部门的问题。比如有的项目里,银行放贷的时候直接把贷款放到了非监管账户,比如有的监管部门不作为。这要结合项目的实际情况去调查核实。”

为此,他建议购房者,但凡出现挪用预售资金,一经核实,要立刻提起相关的违法查处,要求相关主管部门依法调查处理。如果相关部门不及时处理,还可以视情况提起相关诉讼。

对于是否将提起诉讼,李雨则告诉焦点财经,业主们不想走诉讼,因为周期太长,只想要房子。

北龙湖股东在股权、出资比例和退款的纠纷不能解决,西棠问题就无法解决。如果其中一位股东故意拖延,将股东纠纷推送到司法诉讼的程序,西棠项目的交付更更加遥遥无期。这难解的套一环扣一环。

事实上,为抵抗竞争激烈、行业利润摊薄的风险,“滚动开发”、“联合开发”成为各大开发商的合作套路。只不过,从利益契合的蜜月期,到利益纠葛的互怼期,也牵出了纷繁的地产江湖,

因为债券交易纠纷,融创分别将泛海控股和中国泛海等,诉至法院。曾是生意场好伙伴的老板孙宏斌卢志强对簿公堂;与此同时,去年宋都血亏5000万退地背后,与祥生宝龙陷纷争,让合作开发模式“漏洞”显现。

为避免预售资金挪用而导致烂尾楼,王玉臣律师提醒购房者,支付房款的时候必须支付到开发商的政府监管账户,要求开发商及时出具房款发票。

“现在很多开发商收取房款会在现场刷POS机,有一部分开发商在POS机上玩猫腻,将房款直接转到了第三方名。一部分开发商在收取房款的时候往往是不开具发票的,仅仅出具收据。实际上一旦开具了发票,才代表着房款落到了政府监管账户上,有利于后期的资金监管。”

国内地产大鳄合伙开发尚且并非时时郎情妾意,开发理念上的碰撞、管理模式上的差异、利益分配上的妥协、退出机制的制定等均需要合作企业全盘考虑,如果企业未能正确或及时解决,最终也会分道扬镳,甚至撕破脸。

永威与金桥这场“分家”大戏会走向何方?而真正期待交房的西棠业主又会迎来怎样的命运?

本文源自焦点财经Focus

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